社科院发文?连续多年“神预测”中国房价,这次传来什么信号……

筹划的意思

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连续6年“神预测”中国房价的社科院,再对2021年房价进行预测。

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2020年12月21日,中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)——楼市调控:迎来曙光再出发》(以下简称《报告》)

社科院的这份报告主要释放了关于房地产的4个方面信息:

2021年的房价平均涨幅在5%左右。

商品房销售面积会同比继续保持稳步增长态势,销售面积可能再创历史新高。

房地产开发投资速度会呈现下降趋势,年增速保持在7%左右。

在十四五期间,有可能开征房地产税。

虽然《报告》中提了很多内容,但“预测2021年房价涨5%”的内容最为醒目,也是最热议的。

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其实,社科院这已经不是第一次预测房价了,在每一年的年末或者年初,都会发布一份《住房报告》或者《房地产蓝皮书》对下一年的房地产整体情况做出一番展望。

当然了,这个预测基本十测九不准。

社科院过去几年预测的房价是:认为2014年房价涨幅7.6%,2015年均价上涨1.2%,2016年均价上涨为3.9%,2017年均价上涨为3.4%,2019年均价上涨为7.2%,对于2020年则认为是均涨6.1%左右。

虽然从过去6年的实际房价上涨幅度来看,社科院有超过80%的年份预测是不准确的,例如在2017年,预测涨幅3%,但是实际上房价却出现了颠覆性上涨局面,不仅是热点一线城市房价上涨,而且是全国性的房价一波普涨。

不过总体而言,该机构的预测都是上涨,实际上也是上涨的,只是上涨程度不一致而已。

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除了预测房价外,《报告》中还从时间和空间的两个维度上做了预测。

从时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2-4月份的剧增,到4-6月高增,再到6月以后正常增长,年稳季变的态势仍将持续。

2020年以来,上半年由于受到疫情的影响,整体房地产市场出现了停滞的状态。

克尔瑞数据显示,2020年1-6月份TOP20房企中,超过90%的房企没有完成销售目标。下半年为了促销和实现年度目标,各大房企打折促销不断,例如恒大、碧桂园、万科等纷纷加入促销大军。

房地产销售不理想,说到底还是因为市场上的买房需求不足导致的。

另一项调查报告给出结果,超过60%的准备延期买房,有30%的人放弃了买房打算,只有不到10%的决定在2020年购房。

所以,在2020年压抑的市场买房需求,很有可能在2021年集中释放,届时必将形成一波购房小高潮。

从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热现象,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。

北师大董藩就曾直言,未来还有4亿农村人进城,这些人的第一需求便是买房。

未来这些人流向何方?

当然是产业集中、城市发展旺盛、工厂企业布局充分的大城市、中心城市、都市圈城市,在供不应求的房地产资源配置下,市场上房价很有可能继续上涨,涨幅甚至超过5%幅度。

但是对于部分三四线城市,房价可能就没有那么幸运了。

过去5年三四线城市房价的上涨得益于棚改货币化政策,而随着这个政策的结束,三四线城市房价失去了上涨的依据,或步入下跌区间。

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另外,《报告》中还提到了或将开征房产税。

关于房产税的话题虽然提及多年,但由于涉及面太广,导致迟迟没有出台相关文件。

最近,著名经济学家马光远也曾公开表示,房产税大概率会在十四五期间出台,而现在社科院也预测房产税大概率在十四五期间出台。那么可以看出,距离房产税出台的时间真的不远了。

财政部张学诞说到,建议在立法的时候,设置人均免征面积为40-60平米,税率在0.2%-1.2%相对合理。那么按照这个比例计算,房地产税对一般刚需家庭没啥影响,但是房子多的人就不一定了,房子越多,那么持有的房产面积将远远超过免征范围,到时候需要交的钱相对就更多了。

随着房产税日益临近,不少炒房客都会选择出售自己的房子落袋为安,这对准备购房的刚需都是非常好的消息。

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楼市风云变化,但从宏观角度上来说,全国的房价一直稳中有涨。

因此,大家没有必要因为社科院预测2021年房价会继续上涨5%左右就感到担心。

在国家对房地产行业的不断调控下,房价已经失去了大涨的基础,所以房价会随着调控政策慢慢回归合理水平。对于还没有买房子的刚需,现在也没有必要担心,只要努力工作,未来买房不再是问题。

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