2020年房价创新高,15年涨488%!珠海,你的极限在哪里?

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全市均价上涨!板块年度涨幅最高达10.45%!

不声不响,珠海楼市又创纪录了!

01.疫情之下,2020年珠海房价仍创新高

根据珠海中原研究中心数据,2020年全市均价23811.45元/㎡,同比微升4.48%。

但是拉长到15年房价走势来看,在疫情阴霾下,珠海房价均价仍创了新高。相较于2004年的房价,涨幅达到488%。

如果是对比珠海最疯狂的2016年,2020年房价涨幅也达到了21.4%,每年的涨幅约为5.35%。

具体到2020年每月来看,全年均价走势波动趋稳。年末冲刺季,各类营销手段加持,12月全市量价“翘尾”反弹。

从区域看,拱北、金湾房价小幅上扬,前山房价有所松动,其余各区基本持稳。

从区域成交上看,市区热度明显提升,全年成交14077套,全年增长44.01%,其中唐家表现最为抢眼,全年成交7550套,同比增长逾一倍;

西区全年成交20762套,同比稍增4.67%;横琴受供应制约,全年成交2046套,同比减少22.09%。

02.金湾6年涨幅136.73%,前山涨幅第二

根据合富研究院(珠海)数据,2014年-2020年之间,金湾涨势喜人,涨幅达到136.73%。

其中2016年为一个分界点,该年度航空新城拍出了崇峰地王,多盘捂盘涨价惜售,市场呈现疯狂的态势。

2017年开始,由于限购、限价等因素,金湾的均价稳中有升,没有太大波动。但是相较于2016年的均价,涨幅仍达到约67.3%。

前山的6年涨幅排名第二,达到了102.77%。但是细看其2014年的房价起点,在主城板块中相对较低,因此涨幅对比较为明显。

每年均价都在上涨的板块只有新香洲,6年涨幅达到96.16%。紧邻着的老香洲,6年涨幅仅为新香洲的一半,为41.95%。究其原因,主要是新盘供应少,使得成交平淡。

南湾与唐家都为珠海的新贵区域,2014年的房价接近,唐家均价为19597元/㎡,南湾均价为18056元/㎡,差价不过1541元/㎡。

到了2020年,南湾的均价和涨幅都已经领先了唐家,均价达到31000元/㎡,涨幅达到71.76%,差价达到2500元/㎡,涨幅差距达到26.26%。

凤凰君认为,南湾受到豪宅项目的价格坚挺因素影响不小,诸如中信红树湾、红树别院、佳兆业水岸华都、华发琴澳新城等项目,均价多稳定在3万+/㎡,各盘差价不大。并且,南湾受到港珠澳大桥连接线落脚点的直接辐射,利好明显。

而唐家的新盘较为分散,价格也不在同一纬度。例如唐家半岛均价为3.5万/㎡,科创北围均价2.5万/㎡,金鼎均价2万/㎡,由此拉低整体均价。

加之,近年来唐家的宏观环境利好助推较迟,例如深珠城际路线的进一步清晰,深珠合作区的官宣,金琴快线通车等,都集中在2019-2020年。随着未来规划切实落地,预计唐家还会迎来一波补涨期。

斗门的6年均价涨幅达到75.85%,排名第四位,不算低。15000元/㎡的均价为倒数第二名,因为价格优势,长期受到本地刚需客户和外地投资客青睐。

备受关注的横琴,12.27%的涨幅位列倒数第二名。主要是因为横琴在2014年的均价已经是珠海最高,住宅新盘同样供应少,整体呈震荡横盘态势,波动区间较小。

03.斗门同比涨幅最高,达到10.45%

根据合富研究院(珠海)数据,对比2019年,2020年珠海有6个板块均价上涨。

按涨幅高低排列,分别为斗门、拱北、新香洲、南湾、唐家、横琴,主要都集中在香洲区。

具体来看各板块的情况:

新香洲

新香洲2020年成交均价36000元/㎡,同比上涨6.37%,全年量升价稳。

新香洲住宅产品供货量有限,土地资源多为商办用地。2020年板块内成交的多为旅馆、图书展览等用地,预计地块未来的服务业将取得较明显的发展。

老香洲

新香洲2020年成交均价36079元/㎡,同比下降2.61%,市场量价基本平稳。

老香洲发展渐趋饱和,可发展土地资源不足,新盘较少,供应大幅下跌,且所供应住宅面积段较去年增大,供求面积平衡。

区域土地资源匮乏,发展空间狭窄,旧改为政府重点推进工作方向。

前山

前山2020年成交均价29126元/㎡,同比下降5.95%,板块量价齐跌。

前山为主城中心区价格洼地,刚需产品为主。区域土地资源匮乏,棚改力度最大,翠微村(奥园)已进入动工阶段,预计2021年入市。

拱北

拱北2020年成交均价42800元/㎡,同比上涨9.98%,板块市场量价稳中有升。

拱北发展渐趋饱和,可发展土地资源不足,供应较为稀缺。

但由于拥有全国最大陆路口岸,珠海传统CBD,最成熟、最繁华的商圈,港珠澳大桥落脚点等优势,区内商业中心、综合体遍布,商业氛围浓郁。

目前区域土地资源匮乏,联安村、高沙村、关闸村旧改项目进行中,旧改项目龙光玖云著已入市。

吉大

吉大2020年成交均价约36400元/㎡,同比下跌4.63%,市场成交量增价跌。

住宅供应约3万㎡,同比降幅约4成,100-120㎡以上产品为供应主力;成交约3.5万㎡,同比增幅近8成。

吉大老盘多新盘少,万科瑧湾汇入市即售罄,说明市场购买力强,需求旺盛。目前土地资源稀缺,旧改项目居多。

唐家

唐家2020年成交均价28500元/㎡,同比上涨2%,市场量升价稳。

住宅供应约68万㎡,同比下降4%,90-120㎡产品为供应主力;成交约75万㎡,同比涨幅达5成。

目前,唐家享有不少规划利好,正加快新城的建设步伐,深中通道、深珠通道、 金琴快线、兴业路快速路等交通大格局逐步形成,教育资源、景观资源、高新产业汇聚。

南湾

南湾2020年成交均价约31000元/㎡,同比上涨3.88%,市场量升稳中有升。

随着“保十琴”新城市中心规划落地,同时借势港珠澳大桥落脚点及港澳深度合作等红利条件,南湾供求两旺。

横琴

横琴2020年成交均价约43500元/㎡,同比上涨0.83%,市场量升价稳。

横琴全年仅成交一块商住地,未来住宅产品会更加稀缺。

新盘多为下半年入市,信德口岸商务中心、华发广场II期(横琴湾、横琴府)等项目首开火爆,价格是比较关键的因素。信德首开即售罄,横琴湾横琴府为横琴今年重点住宅项目,引人关注。

斗门

斗门2020年成交均价15000元/㎡,同比上涨10.45%,市场量跌价稳。受湖心路等热点板块项目扎堆入市的影响,区域整体价格有所提高。

2019限购放松,利好斗门区,导致斗门出货量较大。而2020年一方面因为疫情原因,外地客户无法到达,另一方面热点板块为南湾、唐家和横琴,因此,导致致网板块签量降幅较大。

金湾

金湾2020年成交均价21500元/㎡,同比下跌1.59%,市场量价较为平稳。

金海大桥、香海大桥建设中,洪鹤大桥、双湖桥、鸡啼门特大桥正式开通,航空新城配套逐步兑现。华发、宝龙配套逐步落实,商业配套逐渐丰富等,都为金湾带来配套提质。

高栏港

高栏港2020年成交均价约10900元/㎡,同比下跌3.42%,市场量升较为平稳。区域房价全市最低,是珠海价格洼地。

天誉、保利、方圆等项目首开火爆,以低价占领外地客户购买份额。

04.珠海3房户型成交火热,供求比低至0.88

根据中指院数据,凤凰君统计到2017年-2020年1-4房供应套数,其中2房户型供应连续4年上涨,3房户型供应波动上涨,可见2-3房为主要供应。

成交情况方面,2-3房户型成交套数最多,其次是4房户型,最后为1房户型。

供求比方面,3房户型供求比最低,为0.88,呈现出供不应求的态势;2房户型处于供不应求的临界线;1房和4房户型目前是供过于求。

2017年-2020年别墅供求比逐年走低,进入2019年,开始呈现供不应求的态势。

商办产品的统计包括商业、办公、酒店式公寓、公寓,商办产品的供应逐年增加,2017年-2020年均呈现供过于求的态势,竞争激烈。

05.珠海20201年楼市预测

2021年,珠海的楼市走势又将如何?

合富研究院(珠海)认为,珠海预计2021年整体延续今年四季度热度,市场持续向好,量价稳中有升。

珠海中原地产预测,若今年疫情影响能渐渐淡出,香港恢复正常通关,外地及港澳客户能顺利回流,2021年珠海楼市预期将会偏乐观,房地产行业将呈现相对平稳的运行态势。

新房销量或延续增长态势,全年销售体量将好于2020年。但不排除疫情反复下,楼市承压,新房成交同比继续缩减的可能性。

但不能忽视的是,房子说到底还是给人居住,目前珠海没有太多人口、产业和经济的支撑,房价或许已经到了“危险线”。

注:以上部分数据参考自珠海中原研究中心、合富研究院(珠海)、中指院

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  • 编辑:孙子力
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