地产融资收紧,房价会跌吗?

柳瀚雅

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王健林有句名言:什么北大清华,都不如胆子大!

这句话马云听了,估计会笑,你儿子考得上?电商你试试?

但在房地产行业,挺有道理。你去数数排名靠前的房企,哪个不是高负债、快周转,胆子越大,发展越快。有些人摸准了行业的逻辑,逆周期发展,在别人恐慌的时候敢于贪婪,弯道超车,成为巨头;反而有些沉下心来做产品、讲情怀的企业,逐渐被边缘化。

所以,地产商都变成金融资本家了,有的成了金融家的打工仔。

比如温州某房企,2016年到2018年,合同销售额是190亿、649亿和1015亿,三年增5.3倍!规模暴涨同时,流动负债总额从351亿、797亿,跃升到1484亿。资本化利息从1.47亿增为13.81亿,暴涨9倍,远超销售额增幅。

招股书显示,58%借款来自信托和资管产品,成本在9.5%-14%间。金钱是魔鬼啊,一方面过度依赖高息信托融资,另一方面凶猛拿地,资金链承受重压,企业只有靠高周转回笼资金。

为了高周转,项目开发做到了“456”模式,4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再周转,这样的魔鬼速度,净利润率有多少呢?2016年-9.3%,2017年3.6%,2018年8.4%,钱真难赚。

这样的高周转只要一个环节出问题,危及的不仅是企业,有可能是背后的金融体系。

最近

730会议提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产。

虽然以前也有类似表述,但这次好像不是说说而已。

根据

21世纪经济报道的消息,监管部门将要出台新规,控制房地产企业有息债务的增长,设置

“三道红线

”严控企业债务融资情况。

红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线二:净负债率大于100%;

红线三:现金短债比小于1倍。

根据

“三道红线

”设置了详细指标,将房企分为

“红、橙、黄、绿”四挡。

三条红线都触碰到了,不得新增有息负债;碰到两条线,负债年增速不得超过5%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

如果消息为真,那这是监管部门第一次明确房企举债的标准。

不管怎样,从最近政府多次表态中可以清楚,下半年要控制地产融资和信贷规模了。

7月初,银保监会表态部分资金违规流入房市、股市推高资产泡沫,要强化监管,

730会议表态要对房地产金融实施审慎管理,最近银行间交易商协会要求债券募集资金仅能用于偿还旧债,一系列表态说明,对房企的资金监管越来越严格。

三条红线意味着什么?

过去收紧房企融资,判定标准比较模糊,有很多漏洞可以钻。如果有这三道红线标准,等于把漏洞都堵上了,不仅是信用债,对信托融资、资管产品、海外融资都有限制。

这就好像是孙悟空戴上了金箍。对于高杠杆的房企,未来融资会越来越困难;而财务稳健的企业,就会有更大的空间。而财务稳健的房企又有几家呢?大家手指头数得过来。

这和房价有啥关系?

先听听黄奇帆的观点,这位曾被誉为最懂经济和金融的市长,他说,控房价核心是不允许炒地皮,任何房产商买土地,必须自有资本,不能后面“背个银行”。

也就是说,开发商拿地融资时过度加杠杆,在价高者得规则下,很容易一激动大腿一拍拍出个地王,刺激房价持续走高,高房价再反过来为高溢价土地解套,使楼市陷入不断单边上涨的恶性循环,大量信贷资源被房地产占据,导致实体经济失血。

比如今年上半年,受疫情影响,全球大放水,整体流动性宽松,房企融资环境宽松,手里有钱就买买买,土地市场快速反弹。

宁波也一样,上半年的地王就像下锅的饺子此起彼伏,土地溢价率持续走高。房价虽然被强制限制住,但挡不住土地暴涨带来的强化效应,以及投资避险心理,导致日光盘比比皆是,引发新一轮的调控新政。

调控新政再加上房地产信贷收紧,会引发宁波地价、房价大跌吗?

我觉得很难,但个别板块或楼盘下跌是有可能的。关键还是看政策以及实施情况,融资渠道控制住了,配合政府推地节奏,地价就能稳住,整体房价自然不会失控。如果政策和执行都打折扣,房价还是压不住,至少宁波是如此。

我们一定要看清楚制定政策的目的是什么,是抑制房价、地价的快速上涨,稳才是核心。

就像一只股票,股价起起伏伏很正常,不要过度关注一时的涨跌。认清企业基本面的同时,还要看懂庄家以及控盘情况。否则,别人买了茅台,你却持有中石油,那就真悲催了。

一个游戏要能玩下去,人性中的贪欲是一定要限制住。开发商加杠杆,购房者再加杠杆,银行现在是赚足了钱,但也在累积了巨大风险,一旦引爆,最终遭殃的还是老百姓。

有些贪婪背后,关系到成千上万个家庭的痛苦。

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以上仅为裘老师个人观点,

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PS:文末再补充几句凑字数:

上篇关于内循环的小文得到大家支持,在这里特别感谢!留言中可以看出,这里的粉丝水平和老司机一样高。

今天原本是老司机的文章,昨天突然说出差去了,问我能不能再写点内容。虽然心里一万个不情愿,但听他说有高额稿费,那么信誓旦旦,像真的一样,就忍了。

其实,我是很佩服老司机的,平时也挺忙,硬是挤出时间坚持写文章,写几天容易,坚持几年就很不简单了。这不仅需要强大的自律和毅力,脑子里还要有点货,没点专业功力,是做不到的。

像他这样坚持独立评论,在宁波房产媒体圈也是少有的,也难怪有这么多粉丝支持。上次家博会的分享会,很多粉丝从奉化、慈溪、北仑赶过来,那种看他的眼神,让我羡慕啊。

有一个粉丝跟我说,这么好的分享,你们应该收费。真的假的?当然是真的,你真心付出,别人自然也会真心待你,付出都是看得到的。

如果有广告,大家多点点哦,先富起来的不是老司机,是拆迁户,社会有问题吗?

有关房产课,有粉丝也在问,大家先扫下面的二维码,先进老司机群,开课后,会在群里征集。有些话只适合小范围讲,的确不适合这里。

本文源自微信公众号:房产老司机

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