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放开三孩对房地产影响几何

评论员 张雅楠/文 六一儿童节前一天,我国全面放开了三孩生育限制,很多人关心,这项政策对房地产的影响是什么。要回答这个问题,我们不妨回顾一下,全面放开二孩政策,对房地产的影响是什么。

今天国家卫健委的数据显示,近年来政策调整使全国累计多出生二孩1000多万人。

二孩政策放开至今已有10年时间:2011年11月,中国实施双独二孩政策;2013年12月,实施单独二孩政策;2015年10月,实施全面二孩政策。

粗略来算,因政策调整,每年增加的二孩人数在100多万人,这意味着100多万个家庭的结构发生了变化,反映在房地产中,直接的影响有两点。

一是增加了购房需求。

最明显的变化在2016年,全面放开二孩政策的第二年,全国新建商品住宅的销售面积同比大幅上涨了22.4%,此后的几年,新建商品住宅的销售面积保持1%5%的增幅,相对平稳。

从供需来看,2020年,中国一共卖出了15.5亿平方米的新建商品住宅,如果以每套房80平方米计算,全年新建商品住宅供应大约在2000万套,哪怕100多万二孩家庭全部在当年买新房,也只占供应1/20,何况这种极端情况根本不可能出现,一定会有需求流向二手房市场,尤其是学区房市场,几乎在每年年初,各城市都会掀起一波购买学区房的楼市小阳春,对于二孩家庭来说,单个学位成本相应降低,家长的购买意愿也更强烈。

二是对户型的要求变了。

我问一家房企的城市负责人,每年新增的100多万二孩家庭分布在全国的各个城市和乡村,具体到他所在的城市、他开发的楼盘,需求的变化真有那么明显吗?

答案非常肯定。二孩放开前,他旗下的项目还有两居室产品,主流是三居室;而二孩放开后,基本看不到两居室,都是小三居,大三居。转变之所以如此明显,是因为这家房企主要开发中高档住宅,面对的购房群体经济实力较强,不论买房子还是生孩子,意愿都更强,这些家庭更愿意为二孩留出余量。

如今到了三孩全面放开,对房地产户型的影响同样存在,最先对户型做出反应的,也将是这类房企,只是比例大概率不会像二孩政策影响那么明显。

人口领域专家普遍认为,全面三孩政策的标志性意义更大,实际能够增加多少人口,确实需要相关配套跟进。

据携程联合创始人、人口经济学家梁建章的估算,中国生一个孩子的家庭里,可能不到20%会生三个孩子,一年会多大约100万个孩子,不过,这100万孩子不是过去一个都没生,很多家庭已经生了,现在如果仅仅放开三孩政策的话,可能一年最多增加几十万个孩子。

这几十万家庭中的一部分如果需要更新住房,四居以上已属豪宅,此前这类住房消费人群如有三孩需求,可能早已释放,新增需求和全面二孩政策时相比,存在差距。

不过上述影响都未颠覆既有供需结构,如果没有更多政策切实鼓励生育的话,全面三孩政策对房地产的影响,只会延续全面二孩政策递减着影响一小部分市场供需。

买房子和生育孩子,在绝大多数家庭中,都是最重大的两项开支,住房和教育也是影响生育率最重要的两个因素,从这个角度来说,全面三孩对房地产的影响来自那些尚在研究中的配套政策,如有类似免除部分土地出让金的重磅政策出台,对房地产和生育率都将带来重大影响。

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